房产时代的全局思维观

   2004年8月31日，是中国房地产的分水岭。以协议出让土地为标志的地产时代宣告结束，“招拍挂”所带来的土地市场的透明化和公平化将中国房地产带入了“房产时代”。“8．31”不仅仅是一纸政府公文那么简单，它引起的更深层次的影响是房地产赢利模式的转变。地产时代以廉价获取土地，以土地融资进而赚取土地的价值差额为核心利润来源，其他有关规划设计、营销推广等等只不过是将这种隐性的土地价值变现的手段而已。开发商在低价拿地时就已经预知利润，拿地成本成为影响利润高低的关键，除此之外的其他环节对土地增值的贡献几乎为零。房产时代的来临，土地出让公开竞价，价高者得，依靠关系或批文廉价获得土地的窗口彻底关闭，房地产企业要想在这个行业生存、发展，企业的赢利模式必须要做根本性的调整。

   房产时代，开发企业的完整利润链条应该是：通过资本运营获取土地——通过土地储备或土地运营获取土地增值——通过房产创新创造新的增值——房产创新价值和土地增值部分销售变现。在这个利润链条中创造利润的是土地的增值及房产创新带来的增值。房地产开发企业的赢利模式主要围绕上述四个环节来完成，整个拿地、开发过程成为一个直接影响企业利润的全系统，每个环节相互依存，环环相扣，某一环节的判断或操作失误都将引发整个链条的断裂，以及系统的崩溃。在土地拍卖中为什么总有人出价比所有其他人高，因为他预期在这块土地上可以创造比别人更高的价值，可以创造和别人不一样或赢利能力更高的产品。在拿地时预见到产品，在规划时预见销售，对销售及利润的预期又反过来指导拿地策略——房地产项目的成功不再是某一个环节的优势获得，而是每一个环节无缝链接和配合产生的聚合效应。

   房产时代赢利模式的转变，对房地产企业的发展战略、运作理念、组织架构、团队素质等提出了更高的要求，全局观、预见力、控制力成为房产时代的操盘者的必备素质——凌峻称之为“全局思维观”，即在充分判研市场大势的基础上，洞察最新居住心理和居住文化，策略性把握整体创新方向，并通过卓越的未来价值预见力和整体控制力，实现成功拿地，进而控制及指导产品开发、市场营销等各个环节，最终创造房产的高利润价值。

   中国房地产十年发展培养了不少操作或局部参与过项目操作的“熟手”，他们有较强的实操能力，或在某个环节有较为丰富的经验，但能通观全局、统领全程的“高手”凤毛麟角——局部创新易、全局思维难，如何解决房产时代的“全局思维”问题，凌峻期望与业内人士展开更深入的探讨。